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房产老总烧木炭自杀留绝笔信政府:不再打扰你们

房地产行业的红利消失后,厄运开始逐一降落到个体身上。

刚刚进入2016年,浙江金华市广天房地产有限公司董事长方锦华用自杀的方式,完成了解脱。生前,方锦华是金华市著名企业家,开发了10个楼盘,一度家财万贯、受人敬仰;死去时,他留下了5.2亿元的债务,公司被冻结的10个账户里,总共只有230万元。

在生命的最后八个月中,方锦华一直在与两条锁链搏斗,一条是从繁华走向落寞的房地产市场,一条是地方政府与开发商之间错综复杂的政商关系。

绝笔

2016年1月13日凌晨,方锦华位于人民广场附近的办公室被踹开,此时,他趴在地上,呼吸停止,身体僵硬,离他不远处,一盆木炭已经烧成灰烬。

这是一场策划了很长时间的自杀,他在所有人的眼皮底下完成了准备工作。大约一个礼拜前,他托弟弟给他找一个铁盆,弟弟最终从母亲的饲养场找到了半截用来喂羊的汽油桶;再往前几天,他让外甥给他捎来一袋木炭。

让方锦华彻底失去希望的,是位于金华市北的广天九龙玉府,在运作了两年后,这个项目销售困难、资金链断裂。5亿元的债务还在滚雪球,破产重组的申请迟迟也得不到批准,140名债权人欲哭无泪。

13年前,农民方锦华"洗脚上岸",带着他的建筑工队杀向金华。13年后,他绝望地点燃了那盆木炭。

在这之前,他留下了两封绝笔信,一封给债权人、家人和员工,另一封则用他的iPhone 6发给了四位政府官员。

在第一封信中,他乞求债权人能做出妥协,善待他的家人,让九龙玉府继续运转下去。

在发送给政府领导的短信中,他"人生中最后一次陈述"九龙玉府遭受的不公平处理,称土地被违法二次拍卖,希望司法还其公正——"请千万不要生气,今后不会再打扰你们了。"

他所说的这块土地,是2013年3月11日,广天房地产以1.78亿元拿下的九龙玉府脚下的116亩土地,它成为了方锦华此后两年厄运的开始。

不祥之地

广天九龙玉府的售楼处还开着,两名值班人员的任务是告知来访者房子已经停售。售楼处旁,一幢欧式风格的多层住宅已经接近完工。按照规划,这个项目建筑面积有16万平方米,包含了21幢多层、6幢高层和14幢排屋,可以向市场提供1122套住宅。

在金华房产圈,这儿已经成了一块不祥之地。一位业内人士总结道,"与这块土地接触过的开发商,现在是一亡、一狱、一破产"——广天的方锦华自杀、中 奥集团的董事长余有昌被捕、三联集团则申请破产。在这块土地的挂牌出让现场,这三家公司曾精诚合作,后来却反目成仇,最终都成了市场的弃儿。

这个故事开始于2013年3月10日,土地挂牌出让的前一天下午,三家企业的老总会面,约定了第二天的现场竞拍的角色——广天出面拿地,中奥付土地 款,双方合作开发并且共同付给三联1500万元好处费,以换得三联退出竞争。他们甚至对举牌竞价环节进行分工,中奥、三联分别举牌叫价一次,最后由广天举 牌。

竞拍当天,一切按照他们约定的进行,在经过三次加价后,方锦华的广天以2300元/平方米的价格取得胜利,总成交价1.78亿元。

在金华当地,土地出让中的"串标"行为十分常见。"本地开发商形成了一个小圈子,拍地时大家有默契,提前把股权商量好,举牌一两次,抬抬价,给政府个面子;遇上不好的地,则连价也不抬,直接成交。"一位不愿透露姓名的开发商告诉界面新闻记者。

更何况,这次的地块位于市区边上,位置并不优越,由于报名人数不足,只能挂牌出让。

方锦华一定没有想到,这块地成为了广天命运的分水岭。

广天和中奥的"战友"关系在利益面前瞬间瓦解。顺利拿到地后,方锦华与中奥的余有昌在股权分配上产生了分歧,他们都想获得开发的主导权。协商不成后,双方走向决裂。

此后不久,中奥的董事长余有昌到金华市纪委自我举报,抖出了拍地时的串通行为,2013年10月17日,金华市国土资源局向广天和中奥发出了行政处罚通知,并宣布出让合同无效。

国土资源局将土地收回后进行了二次拍卖,进入最终竞价环节的依然是中奥和广天。但是这一次,双方是仇人相见,不断提价。最终的获胜者依然是广天,只是价格变成了4.2亿元,比第一次足足多出了2.4亿元。

界面新闻记者了解到,除了和中奥赌气之外,此时的方锦华已经骑虎难下,一方面,金华市国土资源局迟迟不愿将先前1.78亿元的土地款退回,另一方面,施工队伍已经入场,广天已经在这里投下了0.9亿元。

在绝笔信中,方锦华也把罪魁祸首指向国土局的部门领导,称其"欺上瞒下,不懂房地产行情"。

溃败

在不理智地高价拿地后,市场又给了方锦华致命一击。

地价翻了2.3倍,楼面价达到了3600元/平方米,方锦华将希望寄托于市场。"如果房子还像以前那么好卖,我们至少能做到不亏钱。"广天房地产一位负责人告诉界面新闻记者。

广天已经在金华开发了10个楼盘,除了美林湾项目亏了5000万元,其他都是赚钱的。金华的一位地产资深人士告诉界面新闻记者,广天的短平快路线十分成功,开发的都是刚需楼盘,针对低端市场,销售一直都很好。

方锦华丝毫没有意识到,这个他耕耘了10年的市场马上就要变脸了。

2014年8月,广天九龙玉府开盘,一期和二期相继入市。在顺利地卖掉了100套房子以后,广天甚至还把价格提高了一些。

这时,他们发现,房子卖不动了!

广天拿到地的2013年年底,金华繁华的楼市已经发出了警报信号,虽然销售火爆,库存面积却在加大,去库存周期达到18.5个月。进入2014年, 楼市进入萧条期,地产商纷纷以价换量,一向稳定的房价开始出现了下降,并且连降7个月,成交均价从年初的9400元/平方米降到了8800元/平方米。

一期之后,九龙玉府的房子就很难卖出去了。2015年2月,九龙玉府又有八幢七层高的住宅楼获得预售许可,但是已经没有客户了,这些房子被抵押给了各类债权人。

到了8月,资金链彻底断裂,方锦华再难支撑,广天九龙玉府全面停工。

在绝笔书中,方锦华把希望寄托在未来——"2015年的行情不好,不代表2016年也不会好"。

2003年,方锦华和弟弟合伙成立了广天。那是房地产的黄金时期,地产商人的野心深刻地改变着金华的城市形态,到了2012年,市区内的330国道不得不南移,为房地产创造空间。

从2013年开始,金华商品房的年销售量跨过了1万套的门槛,品牌开发商也嗅到了商机,金地、奥克斯、上海农工商在此时先后进入金华,慢慢成为市场的主角。

金华市出现问题的23家企业中,没有一家是外来企业。在寒潮面前,大型开发商的反应都极快。滨江开发的金色蓝庭同样在2014年开盘,在意识到市场 风险后,迅速将一部分改善型住宅变为小户型,并且将价格降到9000元/平方米,以价换量,迅速套现离场。同样,奥克斯在意识到自己的冒进后,降价促销, 虽然项目亏钱,但是没有被套牢。

在这些资金充足的财团面前,方锦华这样的本地开发商毫无招架之力。一旦市场出现波动,他们就进退失据,黯然离场。

当年曾与广天结盟的中奥和三联,比广天更早走向灭亡。2014年,中奥的负责人因骗贷被捕,留下了至少3亿元的债务,三联集团的桂语山居项目资金链断裂,已经开始了破产重整。

界面新闻记者统计后发现,2014年和2015年,金华市至少有14家开发商因资金链断裂而陷入停工,至少影响到3788个购房的家庭,相当于金华2014年销售套数的1/4。

民间借贷

事后看来,如果广天可以多熬3个月,命运将截然不同。2015年3月底,"330新政"发布,楼市又焕发了生机。

广天没有等到这一天,短短的几个月里,前期投入被民间高利借贷无限放大,像海绵一样吸干了方锦华过去13年积累的财富。

界面新闻记者了解到,从拿地开始到2015年4月,两年的时间里,广天光借贷的利息就支付了3.6亿元。

广天的兴和衰,都和金华盛行的民间借贷分不开。除了江苏银行1.8元的贷款,九龙玉府土地款和开发资金中的大部分来自于民间借贷,其中又有很多是高利贷。

从2015年4月开始,广天资金枯竭,再也无力偿还本息。方锦华自杀之前,广天公司的10个账户中只有230万元,欠债却已经达到5.2亿元。

多年来追随方锦华的一位知情人士告诉界面新闻记者,第二次拍卖多出了2.4亿元土地款,基本上都是高利贷拆借来的。"有什么办法,你必须在规定时间内交上土地款,即使是高利贷也不得不借,很多都是四分五分的利息。"

拖亲带友是浙江的经济特色。方锦华当年起家之时,依靠的正是从亲友手中拆借来的500万元。这次也不例外,很多债权人是方锦华村里的村民、朋友,他们追随方锦华多年,在方锦华需要的时候,将手中的钱投入项目,或者将房产证借给方锦华来做抵押贷款。

界面新闻记者了解到,目前广天房地产的债权人超过140个,最大的债权人是贷款1.8亿元的江苏银行,最小的欠款则只有几万元。

不仅广天,当地大多数开发商发家的背后,都有着民间资本力量的推动。界面新闻记者调查发现,近两年金华市出现资金问题的21家开发商中,超过一半涉及民间资本。在房地产的黄金年代,民间借贷尤其是高利贷是地产商起家的法宝,当市场不景气时候,这些钱又成了最大的累赘。

政商危局

1月17日,方锦华的追悼会在金华市殡仪馆举行,当方锦华的尸体被抬到大厅时,人群中爆发出声嘶力竭的哭喊,要求政府为方锦华"伸冤"。

他们所说的冤情,正是方锦华在绝笔书中陈述的那样,"九龙玉府遭受了政府部门不公平处置,土地被违法二次拍卖"。

这块土地经历了挂牌、举牌、收回、二次拍卖以后,价格从1.78亿元上升到4.2亿元,按方锦华所说,"这个冤案引发的巨大财务成本,造成了公司严重的资不抵债。"

而在国土资源局看来,广天和中奥的传统属于不正当竞争行为,给国家利益、社会公共利益造成重大损害,自己的处理并无不当。

从台前到幕后,政商关系错综复杂。

方锦华生前曾经将金华市国土资源局告上法庭,这起案件还成了中国首起行政合同诉讼案。双方争论的焦点有两个:中奥和广天在土地挂牌出让中的默契是否是串标,国土局是否有权单方宣告合同无效。

在接受《法制日报》采访时,方锦华的代理律师认为该地块是以挂牌方式出让的,并不是拍卖和招投标方式,法律并没有禁止竞买人之间进行同场交易。此外,只有人民法院或仲裁机构才有权确认合同无效,国土局单方面宣布合同无效是没有法律依据的。

方锦华一审败诉,现在二审正在审理中。方锦华的代理律师丁蕾拒绝了界面新闻记者的采访。

这背后的隐情有待明察。界面新闻记者获得的信息显示,在拍地之前,中奥已经预付了一笔土地款给金华市国土局,等于已经将这块地攥在手里了。

有两位分别接近广天和中奥的知情人士告诉界面新闻记者,中奥在5年前就已经给过金华市国土局6000万元,用于土地的拆迁,所以,在拍地之前,国土 局就已经"内定"这块地的主人是中奥。只不过因为拍地时,中奥没有钱,所以先以广天的名义拿下来。谁料到,广天拿下地以后,双方谈崩了。

确实,广天九龙玉府与中奥的邑墅项目仅仅一墙之隔。知情人士告诉界面新闻记者,中奥对九龙玉府这块地是十拿九稳,已经把这块地算作自己邑墅的一部 分。他指着两个项目的边界线说,一般来说,地块都是方正的,但是这两个项目之间的分界线是蜿蜒曲折的,"很显然,这根本就是一块地"。

从程序上看,金华市国土局也有瑕疵。土地进行二次拍卖之前,第一次的1.78亿元土地款却没有返还给方锦华。这等于逼着方锦华参与第二次谈判。

广天的代理方也曾指责政府部门被中奥牵着鼻子走。如此看来,这样的说法并非没有道理——方锦华吞下这块地,却不知道自己打破了中奥和国土局之间的默契。

在这次土地出让中,潜规则和明规则暗暗较量,方锦华本是凭借潜规则获胜的一方,最后成了明规则的牺牲品。

绝望和生机

方锦华去世的前几天,家人没有看出任何异常。

在家人面前,他很好地掩饰了自己的焦虑。多位债权人告诉界面新闻记者,方锦华在面对他们时,脾气越来越暴躁,并多次表示"要不我死给你看"。

"我们从来没有逼过他,我们当然也不希望他死。"一位债权人说,他借给方锦华的钱超过千万。

他怀疑,到了后期,方锦华可能已经开始用不合规的方式套现。他展示了方锦华生前发给他的短信,方锦华向他许诺,"等施工合同签署了之后,会以工程款和临时设施费的名义将资金调拨出来"——九龙玉府的施工方方鼎公司也是方锦华的公司。

所有人都知道,方锦华已经没有办法了,他唯一的办法就是司法重组,由最大的债权人主持工作。最大的债权人之一告诉界面新闻记者,根据他们的估算,九龙玉府的可偿率为70%——项目如果能继续运转起来,资产差不多可以还上70%的债务。

2015年8月,方锦华提出了破产重组。他的申请在金东区和婺城区都没有获得批准。多年来追随他的一个员工说,"金东区认为项目在婺城区,而婺城区则说公司注册在金东区,再加上三联也在走破产程序,他们一直没有接受广天的申请。"

破产重组是他唯一的希望,而在屡屡碰壁之后,竟也成了压倒他的最后一根稻草。

方锦华去世后,官方的态度迅速转变。1月18日,方锦华下葬的第二天,金东区法院接受了广天公司司法重整的申请。广天迎来了一线生机。

这是方锦华用生命换来的。

1月12日下午,方锦华和家人一起吃了最后一顿饭,驱车前往公司。几个小时后,在办公室的小卧室内,他细心地安排了自己的死亡——为了防止引燃地板,他往盛炭的铁盆下面垫了两块砖头,用毛巾堵死了办公室门的下沿,之后,点燃了那盆木炭。

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